本物件は道路より下がる土地のGLでしたが、昨年夏ごろから造成工事を開始し道路との高低差をほぼ０ベースまで引き上げました。当然ながら擁壁工事も行い検査済証を取得した安全性が担保された擁壁となります
これにより、道路との高低差を気にすることなく間取りプラン等に取り掛かることができます
都心から横浜の相場観について
２０２５年は不動産三極化の時代ともいわれております。なかでも都心のタワーマンション相場は新築の場合、坪単価５５００万円、渋谷区１２００万円から２５００万円と驚異的な高値取引が行われ相場形成がなされております。円安・インバウンドなどの影響と言われており実態を断定はできませんが、都心部の同業に話を聞いたかぎり、勢いに陰りは見えない様子です
この状態は買主様とすると「嫌気」がさしても無理がないと考えます。
それを要因として都心から現在は横浜駅を中心に北仲通・馬車道などに流れてきているという話もよく聞きます。それはそれでまた価格引き上げの要因となっており、坪単価にすると中古マンションでも７００～８００万円新築においては１０００万円を超える設定も存在します。それではと土地戸建てマーケットの再考へと推移している傾向はかなり顕著にうかがえます。
大倉山駅の相場観について
大倉山市場に絞れば新築マンションの売れ行きはこの上なく好調で坪単価にして３００万円～４００万円をつけるものも珍しくなくいずれも完売の勢いにくわえ、新たな分譲マンションも控えておりこの勢いはまだまだ続く様相です。マンションの場合はこの単価に加えてランニングコストとして管理修繕２００００円／月＋駐車場１５０００円～程度となりローン返済額にして約１０００万円相当の支払が上積みされます
土地相場も同様に徒歩９分前後の場所でも２２０万円前後の業者仕入れ単価、再販売３００万円という単価が定説化しており、それでも良い場所は軒並み成約となっております。
特に人気の高い東横線最寄り駅は根強い高値取引が恒常化しており、菊名駅より以南は別として特急停車駅を中心に急行停車駅も軒並み物件不足の売り手市場です。
地域を個別に観察すれば同じ最寄り駅でも人気の有無は当然存在しますので、様々な妥協をすれば一見割安とも思える物件は存在しますが、それらは簡単にいえば売れ残り物件となります。
人気要因分析
人気の原因は当然ながら生活利便性や地域の治安、安全性・学力の高いエリアなどを満たすものとなりますから、それらを妥協し続ければ割安になるということです
本物件については、人気要因で上げられるものを満たしつつ比較的割安な価格設定を実現できました。唯一気なると思われた道路より下に位置する地勢についてもこの度の造成工事により解消され実態は「駅近・陽当たりと環境の良い場所」として自信をもってご提供できる状態となりました
主なポイントは駅からの導線上に数々の商業施設が存在すること。また行政施設も充実しており理想的な住環境を実現できる稀有な存在感を醸し出しています。ちなみに付近で売り出し中の土地は変形地形にもかかわらず坪単価３５０万円での設定です。おそらく用途制限がゆるいことから商売併設可能というアドバンテージが価格に反映したものと推察しております。いいかえれば相対的に見て、これはこれで適正価格にも思えます。
まとめ
本物件は34.18坪の整形地・６１８０万円・坪単価180万円でのご提供となります。とくに「なにか」ある物件ではありません。多少ひも解くと仕入れ金額が抑えられたことにより「割安感」のある土地として提供できたということとなります。
参考プランも間もなく完成し、SUUMO掲載による公開も２１日に控えております。
なお他社仲介への紹介は行っておりませんので、ご興味がある場合は弊社まで直接お問い合わせください。
担当伊藤 ０４４－７８９－８９８８ または biz.hirofumi@gmail.com まで。
私は仲介大手３０年の勤続実績があります。お問い合わせのご対応についても丁重に行っております。押し売り営業などは致しません、安心してお問い合わせ頂ければ幸いです。
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