いつもご覧いただき誠にありがとうございます。以下の内容については弊社の経験と所感を交えた内容を含むものとなります。（所謂個人の感想も含んでおります）
この度の本件につきましては、現在土地の高低差を解消するため、造成工事の見積もりの発注および設計を進めております。
売買金額につきましては、6480万円程度を想定しております。土地は34坪あり、坪単価としては190万円で、割安となっております。（大倉山駅徒歩5～6分の売り出し単価は概ね坪300万円程度です）
建物につきましては、30坪の新築（ローン控除対応仕様）設計、各種加入金、外構、カースペース、消費税込で2600万円です。建材費高騰の段階がまた一段進んだ現在は坪単価一声100万円です。同内容のものをハウスメーカーで建築するのであれば3500万円～4000万円の見積もりになると思います。
土地建物合計価格は9080万円となります。坪単価で割り戻すと、建込み単価は267万円となります。
近隣の新築マンションの坪単価は400万円程度であるため、当該物件と比較すると約1.5倍の高価格となります。さらに広さの平均は21坪（約70平米）で約10坪（20帖）もせまく角部屋だと割高です（戸建ては全方位角部屋です）、これに加え別途管理費、修繕積立金、駐車場使用料などの負担が確実に生じます。
管理修繕費合計20,000円、駐車場15,000円としても、毎月のランニングコストは35,000円となります。これは住宅ローン35年返済に換算すると概算で約1100万円の借入と同等です。
その結果、1100万円を21坪で割り戻すと坪単価52万円相当となり、毎月の支払いを鑑みた場合、ざっくり坪単価450万円前後の物を購入することになります。1.7倍の単価を支払う計算となります。
マンションはプライスリーダーが必ず現れます。高く売れれば良いですが、安く売り切る方がいるとマンション全体の価値も下がります。この点において、マンションは共同体となります。
また、さまざまなルールや暗黙の気遣いが必要です。例えば、床で飛び跳ねることはできません。駐車場が立体駐車場であれば、乗り降りの際に待ち時間が発生し、好きなタイミングで洗車することも難しいかもしれません。
ハイルーフ車の車庫は割高になり、空きが出ても抽選となります。修繕費用は新築時は安いですが、必ず上がります。一戸建てであれば同額の支払いを住宅ローンに充当することができ、それは自分の資産の減少につながるため、ある意味では貯蓄となりますが、マンションにおいては管理費や修繕費用は自己投資にはなりません。
確かに購入後にコンシェルジュの廃止や管理会社の変更などにより毎月の管理費を削減する協議も可能ですが、議決には全所有者の3/5や4/5の賛同が必要であり、容易ではありません。また、その話し合いに参加すると少なからず生活リズムの狂いやプライベートの時間が削られます。
この点において、一戸建ては気楽です。管理費や使用料がなく、好きなタイミングでマイカーの乗り降りや洗車が可能です。DIYも構造体に関わる大掛かりな工事でなければ自由自在です。マンションでは禁止されている項目が多く、建材の指定もあり、好きなようにリフォームすることが難しい現状です。
ペットとの同居や楽器の演奏も同様で、マンションでは禁止事項が多く、ルールを破る人がいると張り紙が貼られたり、今まで可能だったことに制限がかかるなど、予想以上に面倒なことがあるかもしれません。
34年も業界におりますと、そういったケースにより売却を希望される方に多くの相談をいただきました。他の方も同様のタイミングであるため、市場にはそのマンションが溢れ、価格を下げる以外解決策が無くなり、結果としてさらに価格が下がることを何度となく見てきました。
このようなネガティブ要因を抱える可能性がありながら、坪単価で1.7倍も高い不動産を購入するのは、正直ナンセンスであると感じます。
勢いだけでは乗り越えられないものだと思いますが、皆様はいかがお感じになりますでしょうか。（港区渋谷区などのインバウンドがいくつかの事情により高額購入しているエリアを除く）
大倉山Bは立地条件に恵まれておりましたが、高低差についてはコスト面で不確定な要素があるとの声を受け、売主様との検討の結果、土地の高さを上げる方向で調整を行いました。
皆様にお目通し頂けるタイミングはまだ少し先ですが、ご興味がある場合はお気軽にご連絡ください。
当社は超富裕層と呼ばれる国内外のお客様から教示される先端情報に基づき、独自の仲介手法を駆使し、同様の視点を持つ元同僚のトップセラーたち（全員が起業済み）と連携して、確実に良い不動産取引に到達するようコンサルティングを行っております。
正直申し上げまして、業者名刺ノルマや週単位・月単位の予算に追われ、調査も外部組織に依頼し基礎知識すら浅学な大卒社員のマニュアル営業とは数段異なるレベルにございます。
このように文章表現にいたしますと、厳しい書き方になることもございますが、これは過去のお客様の声や私自身が対面した経験に基づき記載しております。
注意事項
20240528時点で当該物件は買取業者や仲介会社への紹介は行っておりません。
売主様に直接連絡をする仲介会社（売主様から全て連絡があり特定済、顧問弁護士対策検討中・宅建指導班への相談）がいるようですが、これは違法行為となります。
自社の売り物件の売主様に対して、当社が同様に接触した場合、何も文句は言われないでしょうか？当然そのようなことはありませんよね。互いに宅建業法を守り業務を遂行することが正しい選択です。
私も大手不動産会社に30年勤務していた経験から、このような行為を行う業者が、行政処分に至るケースを何度も目にしてきました。
残念ながら、業界の模範となるべき大手不動産仲介会社も同様の違法行為をする業者に含まれており驚きとともに、大変嘆かわしく感じております。
お客様におかれましては、他社仲介担当に当該物件の所在を伝え、調査を依頼することは問題ありませんが、仲介会社がその行為を実行した場合、それは明らかな宅建業法違反となります。
どうぞそのような依頼をされないようお願い申し上げます。
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